地产+百货强势扩张 万达的“万千百货”梦想

　　与华联股份(000882)全面退出百货业不同，万达集团选择在5年后再次进军百货业。万千百货作为万达集团旗下全资子公司，成立仅半年便宣称要做中国最大的百货连锁公司。

　　5年前，万达集团通过接盘大洋百货而试水百货业。尽管最终万达集团将大洋百货51%的股权转让他人，但今年又以自身持有百货品牌——万千百货卷土重来，将触角再次伸向了百货业态。

　　与大型百货主力店合作是万达集团在运作商业广场时通常采取的经营方式。然而，万达集团已不满足其在商业运作上取得的成功。为了提高集团的整体利润率，万达集团依托自身持有的地产项目来培养自家的百货主力店，试图将百货卖场变成集团的另一盈利点。

　　万千百货强势扩张

　　作为大连万达集团的全资子公司，万千百货依托母公司在全国布局的意图显露无疑，从9月份万千百货公司总部从大连迁到北京便可见一斑。这种商业模式出台后，万千百货在全国开店计划变得异常迅速。

　　今年上半年才成立的万千百货，在近期公布了庞大的扩张计划。按照计划，万千百货将于今年率先在哈尔滨、成都两地开设两家门店，在此之后，西安、北京等地的万千百货也已确定店址，到明年年底前，万千百货将在全国开出7到10家店。未来，计划到2012年使全国门店总量达到40家之多，10年争取开设150家百货商场，使万千百货发展成为中国百货行业的龙头企业。诚然，万千百货此番公布的扩张计划显示了万达集团对打造全国百货连锁店品牌的决心。

　　但从目前中国百货业环境来看，很多企业的利润空间十分有限，彼此竞争异常激烈。据最新统计数据显示，45家商业百货零售类上市公司2001年到2006年净资产收益率平均为3.1%，税前利润率平均仅有0.7%。不少上市公司由于百货业的经营不善，纷纷收缩战线或出售旧业。

　　与华联股份(000882)全面退出百货业不同，万达集团选择在这个动荡时期提速进入百货业。实际上，万达集团在几年前便试图运作“大洋百货”品牌，然而种种因素使其很快退出。而这一次，万达集团培养自由百货主力店的速度让很多人大吃一惊。

　　目前，万千百货首家商场已于10月下旬在哈尔滨开业，万达集团掌门人王健林亲自飞抵哈尔滨视察万千百货经营情况。随后，成都店、西安店均将陆续开业。

　　在北京市场，目前万千百货北京项目正在积极进展当中，预计明年底在京开出第一家店面。该店位于万达地产石景山项目内，是北京的第二个万达广场。

　　“中国零售行业的整合势在必行。在万达集团近期一次内部董事会上，决议通过了要将万千百货的五年战略提升到10年战略，五年开四五十家分店变成力争10年开150家连锁百货店。这意味着中国百货行业巨头竞争的局面将进行一轮新的改写。”万达集团相关负责人对万千百货的发展前景充满期待。

　　此番，万千百货的扩张计划需要依托良好的选址方案，如此高速的扩张是否能如期找到合适的物业成为万千百货难以回避的问题。

　　在谈到万千百货如何选址时，万千百货公司总经理丁遥表示：“万千百货绝大部分都将开设在万达自己的商业项目里。”据了解，万千百货有80%左右的店址将由万达集团提供，而剩下的店址将通过与有实力的公司合作发展。

　　此外，通过收购兼并一些业内企业也是万千百货快速扩张的途径之一。万达集团董事长王健林表示，万千百货要“做中国著名的连锁百货集团”，以此坚定进军百货业的决心。

　　捆绑万达商业广场

　　万达集团在商业地产开发上无疑是成功的，王健林所提倡的“订单地产”模式实际上是注重滚动开发所带来的规模效应。几年之间，万达集团主推的“万达广场”这一建筑综合体已在全国各地建立起来。

　　作为万达购物中心的第三代，由商业广场、酒店商务区和高级公寓等功能板块构成的大型城市综合体是目前万达集团开发的主要产品。具体从主力店业态、建筑总量、以及广场布局和动线安排等方面，完全考虑了一站式的服务功能，涵盖了各种业态。

　　这种多主力店、多业态发展的模式正是给万达集团自身培养百货主力店品牌提供了不可多得的契机。万千百货可以借助万达集团遍布全国的商业地产网络，以及资金和品牌优势，省却目前百货业扩张遇到的选地和资金问题。

　　“万千百货这种捆绑万达商业广场的做法，有效避免了百货企业在选址和资金上的困境，使其容易形成规模和连锁效应。这也是万千百货能迅速开设店铺的原因所在。”分析人士指出。

　　因此，万千百货将和万达商业地产采取捆绑式发展，按照万达集团建设连锁产品“万达广场”建筑综合体的统一布局进行百货门店的设立。

　　谈到集团未来的计划，王健林曾表示：“万达集团的目标是到2010年在全国建成50个大型购物中心，总面积达到700万～800万平方米，年租金50亿，并建成15个五星级酒店，让万达成为真正的不动产商。”

　　而据资料显示，截至2006年，万达集团房地产开发面积超过400万平方米。要实现这一长期目标，万达集团必须在未来四年内使开发的商业地产面积扩大将近一倍。

　　“万达集团每年开工、竣工七八个万达广场，但百货方面很少有哪家品牌公司能够以这样的速度开出分店，因此，万达集团在反复权衡后，决定自己来组建一个百货品牌，从而填补百货主力店的面积空白。”丁遥说道。

　　与大型百货主力店合作是万达商业广场一贯采取的经营方式，这些合作的百货公司包括新世界百货、大洋百货等等。显然，需要提速开发万达商业广场的万达集团，已不甘于受制国内几个著名百货品牌的发展步伐。筹组自身持有的万千百货来保证万达集团这种高速开发节奏，不失为一个选择。

　　“地产+百货”模式

　　对于新生的万千百货而言，依赖万达集团的地产优势来发展使其具备了一定的实力。这种地产与百货店的搭配模式，有效集合了资金和地产的优势，比如新世界集团等企业便成功运营了旗下的百货业务。

　　万千百货这一自主百货品牌的出现，与万达集团开发商业项目时的盈利模式存在很大关系。万达“订单地产”模式的核心理念实际上是强调开发速度而牺牲了租金水平和利润空间。

　　这种模式实际上将商业舞台拱手相让，也许人们只记得万达商业广场内某些主力店的品牌，而万达商城的物业品牌有被边缘化的危险。因为在商业地产自持经营中，引进主力店在租金收益上会大打折扣，而这种情况在多家主力店进驻的情况下会更为明显。

　　显然，万达集团引进自家的百货店，必然从营业收入上提升整体的收益率，也为其后期的调整和规划提供了可能性。“引入万千百货主要并不是租金水平的提高，而是配合万达集团在全国商业地产发展的速度。”丁遥表示。

　　通常来讲，主力店签约以后租金在长时间内都是固定的，且租金水平并不高。

　　而商业地产存在一个培养期，渡过培养期以后，商业经营的氛围会出现相当明显的提升，由于商业地产本身的成熟，商家的收益会得到较大的提升。

　　与此同时，开发商却并不能分享增加的收益，其租金收益继续维持在早期风险预期时的水准。自主品牌的出现，则使得这一增加的收益得到了实现。

　　此前，万达已经在筹建自己的万达电影院线领域并获得了成功。据资料显示，截止到目前，万达已经拥有15家影城，银幕数量达到了150块，万达影城的院线上半年收入达到了1.4亿元，票房收入在全国排名第二。

　　由此，万达集团形成了以万达商业广场为主导、以万达影城和万千百货为侧翼的“三叉戟”高速发展模式。在这样一个“三叉戟”式的发展战略中，万千百货是一枚关键的棋子。

　　可以预见，万达集团将不遗余力培植万千百货的超常规发展，从而使得万达集团在商业模式中成为地产复合型行业的主导力量。

　　在采访中，丁遥表示：“万达影城将在万千百货进驻以后，与万千百货形成良性互动，将娱乐和消费‘装在一个篮子里’。事实上，在与百货打交道的过程中，我们也认识到百货业未来的发展机会。”

　　其实，万达集团决定自己做百货决非一日之念，早在几年前万达集团就曾引进过职业经理人，注资“大洋百货”，进行过百货业的试水。可以说，做百货一直是万达集团的一个情结。

　　同时，万达商业广场与众多百货公司的长期合作，也为其经营百货业积累了经验。由于长期与百货店合作，万达集团已经积累了百货店运营诸多环节上的经验。

　　依托于自己持有的地产项目，万达集团可为万千百货的招商提供支持。然而，在百货店发展的成熟阶段，对自有地产的依赖会逐渐减小而实现地产与百货的剥离。尽管有资金和地产的优势，但不少业内人士认为，地产与百货的结合也面临着缺乏商场运营经验，以及品牌和人才的难题。