业态集资 拿钱补课为时未晚

　　谁搭上国际资本进军中国市场的快车，谁就能火，这是2007年不成文的商业新规。

　　温习一下发生在本年度里以大资本为后盾的商业运动：国外私募基金动辄上亿美金的投入成为中国商业地产开发的一个重要推手；昔日外滩“十里洋场”的南京路上，一座70年历史的商业楼将以“老瓶新酒”的姿态出现；以“订单地产”模式闻名的万达集团开设自有经营百货商场，并预计5年内在全国一线城市形成超过40家的百货连锁业态……

　　高进高出难免搅热空气，因为这与计划经济体制下商业项目自筹资金、自己建设、再自行招商经营的完全自给自足模式，有着天壤之别。头脑发热的开发商甚至将财富蓝图完全搭在投融资渠道的支架上，对于该做什么反而迷失了方向。

　　有些问题还是要梳理清楚，因为你可以不问自己，但投资方一定会问你。

　　一位有经验的投资商曾经讲过，一个购物中心按照国外的模式成立，首先必须得确定主力客户，然后根据宏观、微观等因素来测算，决定做多大，怎么样做，风格如何，主要消费需求是什么，只有看到了这个，他们才能决定用什么样的价格买下来，怎么样开店，建完了以后怎么管理，资金怎么退出，这才是真正的流程。但是国内有相当多的地产商先把Mall建好了，然后招商引资，这是极具风险的做法。当然也不排除，有些机构在里边纯粹用模式套取资金，来进行跨地区、跨市场、跨项目的运作，但是真正管理一个Mall，一开始就要投入相当的理性。

　　一家海外投资公司因为看多了形形色色的融资报告而有话要说：事先弄清楚所选择的是开发基金、收购基金还是战略基金至关重要，找准目标才能减少盲目性，不要把银行贷款融资报告直接用到这里。此外，要走出国门，把企业价值、项目价值向国际资本推荐，坐等热钱是不符合商业逻辑的。

　　看看国外现成的模式也是一种参照。以购物中心为例，在中国80%的投资来自银行贷款；而在国外，信托基金是购物中心的主要投资来源之一。加拿大全国有3大购物中心运营企业，背后支撑资金绝大多数是养老基金，加拿大购物中心行业在过去的11年中每年投资回报率都相当不错；在美国，199家私募基金和171家公开上市的基金拥有全国购物中心一半以上的投资；日本和南美的情况类似。投资商业项目往往都是长线，一旦介入很难抽离。因为彼此不了解，国际资本涉足中国商业，每走一步都能看出试探的痕迹。面对狐疑的目光，正确的态度是：正好补补课。