国际家纺产业园开产业先河

    上海国际家用纺织品产业园是鹏欣集团历时4年精心打造的倾力之作，现代服务业与地产相结合的开发模式在当时还鲜有人尝试，鹏欣家纺园可以说是一种带有突破性意义的产业地产项目。

    4年来，由许丰伟总经理带领下的上海鹏欣国际家用纺织品发展有限公司，所作的努力不仅是建造了一个园区，更多的则是为整个中国家纺行业打造一个服务平台。用许总的话说，就是要打造出一个“中国家纺第五大道”。可以说，国际家用纺织品产业园的打造过程也是许总梦想的实现过程。

（上海国际家用纺织品产业园总经理许丰伟）

产业地产，踩着未来发展的步伐

　　越来越多的房地产开发商由原来的开发住宅地产慢慢转型为做商业地产，还有很多开发商着力开发与现代服务业相结合的地产项目。许总对这一现象是怎么看的？开发产业地产，需要具备哪些条件？
　　
　　“现在的地产开发，都和政府未来的规划相吻合，开发商才会去踩这个节拍。国家的一些建设，基本上都是房地产开发企业充当了先锋军，因为房地产开发企业相对有较充裕的建造硬件的资金，还有建设能力和打造资产的能力。但能不能运营好，就要看地产开发公司的能力了，毕竟不是能建造就能运营好的。

　　另一方面，在中国，现在服务业方面的人才匮乏现象十分严重，可以说，这个产业本来没有人做，直到近几年，陆陆续续有一些房地产开发企业，投入到商业地产领域里，做工业地产，做产业地产。有开发影视城的，也有造产业园区的。但无论做什么，都是企业为了求得更好的发展，规避风险，追求利润最大化的表现。这就是为什么这么多开发商从做住宅转到开发完全陌生的商业地产，甚至是去做产业地产的原因。商业地产相比住宅地产，是一种更长线的投资和获利过程，从本质上讲，商业地产抗风险的能力远高于住宅项目。

　　海外的一些公司来收购我们的物业，收购住宅地产的数量远少于商业项目。因为他们认为，商业地产存在的风险，是可以被操作和管理的，可以通过人为因素的介入去改变。而住宅地产，因为政策的出台等，使它的很多风险一旦存在便无法被控制。就像恒隆广场，通过多年的坚持和管理，使它最终成为上海的时尚地标，但前期也是经过一段较长时间的磨合的。

　　所以，大家都知道商业地产难做，但也都在尝试和摸索。我认为，比商业地产还要难操作的是产业地产，因为产业地产直接影响到国家的经济。别看家纺城只是一个小小的产业园，如果上海真的要迅速变成国际金融贸易中心，那么上海还需要很多个真正有运营能力的产业园。产业地产的开发，难就难在后续的运营、对行业的服务、建立行业内企业对园区的信赖度。

　　开发产业地产，首先要具备雄厚的资金实力，因为产业地产的打造和运营，必须是持有型物业，投入的周期很长。其次，开发商应是品牌企业，因为做产业地产，不是光有资金就行的，更重要的是要赢得政府对你的信任。让政府觉得跟你合作比较放心，有信心把一个产业交付给你去打造。因为产业园区的建设和经济发展的方向是相吻合的。第三点也是最重要的一点，必须有一支专业的团队，在整个开发、运营的过程中，去整体规划和执行，并且深入和融入到该行业。

    鹏欣集团就是具备这三个条件，才开发了上海国际家用纺织品产业园，才通过四年的努力，以一个地产开发商的身份渐渐融入到家纺行业，并且服务于行业，也正朝着发挥现代服务业功能的方向在努力。”

得长三角者得天下

　　近年来，长三角地区商业地产正在经历着前所未有的变革，各个城市都在大力开发商业地产项目，各种类型的商业地产模式不断涌现。正如许总说的：得长三角者得天下。
　　
　　“长三角地区是得天独厚的，人口的消费能力也极其庞大，从内销市场的角度来讲，‘得京沪者得天下’，而得长三角者则得到包含了上海、杭州、南京等一批经济非常活跃的城市，所以得长三角者得天下。做商业地产，也应该先做商业，再做地产，所以我们需要先研究商业。那么对于商家和品牌来说，怎么走到长三角呢，地产商就提供了这样一个途径，通过新兴的商业地产项目，品牌由上海慢慢延伸至长三角。这就相当于一个区域经济，在这个区域里，上海扮演什么角色，长三角其他城市扮演什么样的角色都有很明确的分工。

　　为什么几乎所有的世界品牌都在香港设立分公司，因为这是介入到亚洲市场的一个最主要窗口。同样的道理，现在这些品牌进入到中国大陆市场，第一站选择的肯定是上海，那么对于品牌商家来说，通过上海延伸至全国的途径，必然经过长三角。

    这是一个很多赢的局面，商家需要扩展至长三角，需要商业地产项目作载体；商业地产项目也需要在长三角各地区开发和拓展，同样需要众商家的共同扶持。

　　就像我们鹏欣集团，除了在上海的住宅和商业地产项目，还在江苏开发了几个大的项目。我们在南京开发打造了一个前所未有的商业地产——水游城，是以水为表象、为主题的一个大型的家庭购物公园。为什么叫他公园而不叫商场呢？这就跟我们水游城的业态符合起来了，他的建筑形态是通透而不封闭的。因为现在人们在购物的同时购物本身已不是全部了，同时还需要有精神上的满足，需要有休闲娱乐的场所等。所以我们以家庭为消费单元，开放式的空间为形式，以水为主体，打造出这样一个独特的商业形式。才几个月的时间，我们的招商已经完成了80％。像ZARA、星巴克、丝芙兰、SPORT100等都已进驻。

　　另外一个江苏的项目在通州，我们开发了一条商业街——金游城，推出了以生活周边配套为主的社区型商业街。在上海的五角场，就有九隆坊，是街区型的商业形式。而在徐家汇的星游城，则以年轻人为主力消费对象，里面有钱柜和一些个性化餐厅等，以娱乐为主。我们根据不同的区域，不同的定位、不同的目标人群就打造不同的产品，由上海慢慢延伸至长三角，再慢慢向全国发展。

媒体，建立沟通和服务平台

　　1月10日，2007长三角商业地产大巡演活动将在国际会议中心拉开帷幕。许总的阐述，让我们对如何运作专业媒体更有启发和信心。
　　
　　“上海商报搞这样的巡演活动是非常好的。活动起到的作用就是有效地整合资源，搭建商业地产的服务平台。

　　举一个例子，现在有很多新房子正等着装修，市面上装修队也很多，但是房子的主人却很难找到好的装修队，装修队更难找到新房的主人。这就是信息不对称，没有有效的渠道让互相之间的信息配对。

　　现在的商业地产市场，开发商和商家之间也存在这个问题。我们经常会看到，有些人天天在外面看哪里有新的楼正在开发，这些必定是想拓展市场的品牌和商家；有的人在天天看报纸和DM，在里面搜寻品牌商家，这肯定是一些开发商在招商。由此可见，大家都不在一个对称的渠道里面。

　　解决的方法通常是开招商会、推介会，会有一批品牌去参加。在这样的活动里，谁充当了最重要的角色？是招商公司和媒体。目前来看，媒体占了最大的比例，每次搞这样的活动，都是媒体在操作。因为媒体既和上游接触，又和下游有密切的联系，上下游的需求媒体都很清楚。此次长三角大巡演活动，就是搭了一个大舞台，让整个长三角地区的开发商和商家以及投资客，在舞台上进行沟通。让我们能有一个非常良性的互动。所以在招商和拓展这两个环节里，双方都需要一个舞台，媒体就扮演了这样一个搭舞台和组织联姻的角色。

    往更深的层面来说，媒体更可以起到教育和引领行业的作用。就像我们鹏欣家纺园，每两周会出一份行业分析报告，里面有最新最权威的家纺数据报告、行业分析，目的就是服务整个家纺行业。商报也一样，既要专注于长三角商业地产，也要慢慢成长为商业地产各个环节的沟通和服务平台。”

相关链接：

　　上海国际家纺产业园：打造中国家纺“第五大道”

　　鹏欣国际家纺中心项目属于上海国际家用纺织品产业园的一期建设项目。上海国际家用纺织品产业园是由上海鹏欣（集团）公司投资开发建设、上海市人民政府鼎立支持的“一业特强”都市型产业园区，并被区人民政府定为重点扶持和和发展的优势产业。

   鹏欣国际家纺中心项目总建筑面积13.4万平方米。

   项目整体建设集商业、办公、公寓式酒店为一体的综合性群体建筑，有地下3层、地面1-4层商业裙房及2幢塔楼组成。

   设立家纺企业总部大厦、家纺展贸中心、酒店用纺织品采购中心等，提供跨国采购、产品研发、信息咨询等相关功能，并同时建成高档餐饮、休闲中心等配套设施。

   项目旨在打造中国最高的家纺产业服务平台和国际化的B2B采购中心。