四季青服装中心给服装地产商的启示

　　由四季青服装大市场、浙江华贸鞋业皮具城、玖宝精品服装城、杭州国际服装城和大有时尚女装广场等不同商业平台、不同渠道风格商业地产组成的"服装交易航母"，日前驶入武汉，在武汉这个服装商业地产竞争白热化的市场上，联合举行盛大的新闻发布、品牌推广和招商会，在充分展示浙江商人联盟合作聚强手、错位竞争谋共赢的全新商业地产经营理念的同时，给我们的启示是深刻的。

　　启示一：政府有为加速现代市场功能的完善

　　浙江作为中国服装产业强省，依托产业兴起的纺织服装专业交易市场，在全省各地星罗棋布，已具相当规模。仅环杭州湾服装产业带，就已形成了宁波、温州、杭州服装交易市场群"三强鼎立"的竞争局面。如何通过优势资源整合推动专业市场的提升，如何通过市场的科学布局推动区域经济的崛起，杭州市政府紧切现代商业形态发展与变革脉搏，将四季青服装交易中心作为浙江省经济建设重点项目进行打造，在浙江率先启动了提升服装专业市场竞争水平的战略举措。

　　必须承认的是，在许多中心城市的市场建设中，部分地产商城市整体规划意识的局限和都市经济发展协调意识的淡薄，决定了其投资开发的商业地产市场功能的局限和对区域经济拉动的局限。合肥市新站区服装商业地产同质化蔓延，需5 00亿元销售额支撑的50万平方米的市场经营面积，超过全省年服装需求量一倍以上，不仅使许多交易市场招商困难，投资大量沉淀，更给众多服装市场的经营带来重重困难。武汉市汉正街第一大道市场建成后几易经营主题，仍难形成市场规模，后起的汉正街龙王庙商圈建成数年，矗立在长江边上仍是承载着一个时尚概念的市场等等，都是沉重的佐证。

　　如何让商业地产的投资在城市经济中发挥更大效应？关键是商业地产的精准化定位和服务城市功能的体现。服装产业的发达，让杭州和其周边出现了一批服装市场。服装专业市场的兴起，反过来又促进了杭州服装业的兴旺。但杭州市政府并未满足于此，为实现打造杭州"时尚服饰之都"的战略，以占地5227亩的大手笔，在杭州创建起了"全国一流、世界知名"的大规模、低成本、高效能、多功能的中国四季青服装交易中心，以此引领杭州、引领浙江、引领中国的服装商业地产，从而使杭州在浙江服装经济圈，使浙江在中国服装经济阵营中，脱颖而出。此非地产商一家能为之举，实是政府有为之功。

　　启示二：渠道风格化是品牌群聚集的根本

　　有资料表明：作为国内服装贸易中的一个重要流通形式，近20年来，全国已涌现出数千家服装专业市场，其中成交额超过10亿元的服装市场有百余家。

　　随着服装产业结构的变化和消费需求的升级，随着其他流通业态竞争的加剧，服装专业市场对产业资源争夺，对市场资本争夺，对市场专业人才争夺，对消费群体争夺的竞争日趋加剧。服装市场从市场交易阶段，已进入了结构调整阶段。

　　国务院发展研究中心市场研究所所长王微博士研究指出，在大量市场资源、市场交易规模和交易主体向大型专有市场发展的过程中，专业市场正朝着集信息发布、价格形成、品牌培育、物流集散的多功能中心方向发展。

　　服装专业市场的功能定位，必须与产业集群地和市场集散地的需求相适应。面对国际服装产业向中国转移，国内消费结构不断升级；面对我国服装产业快速发展，服装产品结构的快速变化；面对商业流通体制的改革，来自大型超市、电子商务、连锁营业集团等流通业态竞争的加剧，市场专家们呼吁：在几十年的经营发展中已形成惯性思维的中国服装专业市场，如何通过产业和市场的互动找到新的机遇，迅速调整经营理念，调整人才资源，调整商品结构，调整物流渠道，调整服务职能，推动专业市场的服装交易单一功能？向服装产品展示、品牌展示中心，向服饰采购、物流配送、接受国际订单中心，向服饰技术研发、时尚信息发布中心的转变，已刻不容缓。

　　与一些服装商业地产招商推广时，高调宣扬"服务高端需求、引领顶尖时尚"口号不同的是，四季青"服装交易航母"鲜明地亮出了"以错位谋共赢"的经营理念。从批发经营中低端服饰产品，大做时尚平民化文章的四季青服装大市场，到专为女性服务、全力满足单一目标消费群体的大有时尚女装广场，再到以打造"男人衣柜"为目标、成为杭城史上最大的男装品牌最完善的市场聚集中心--玖宝精品服装城；从中国鞋业皮具交易平台行业标杆、华东地区最大的浙江华贸鞋业皮具城，到以国际化品牌经营为目标定位，推导"时尚化、精品化、国际化"经营理念的杭州国际服装城，各专业市场在精选品牌、精选商户、细分目标消费群体、精准化专业化服务上做文章。人们有理由相信，渠道风格化必然聚集起个性化的品牌群和消费群。

　　启示三：政策和经营软环境决定商业平台高低

　　现代商业形态的发展，为服装经营全面自由的发展提供了条件和可能。风格化专业市场、生活方式体验化的大型品牌旗舰店、相关品牌服装聚集一堂的超级市场等代表着现代化经营形态发展趋势的商业平台，所掌握的资源优势，是其发展和完善市场经济的根本动力和源泉，决定其经营策略和经营战略。

　　盘活一个市场，不仅要有明确的市场定位，更要有出色的经营理念。杭州市政府在打造一流的商业硬件水准的同时，加大商户进入四季青服装交易中心的政策扶持力度，促进营销环境创新的提升：如入驻市场的新商户营业税，前三年享受所纳地方财政税收50%的返还，经营省级上名牌或驰名商标商品，经营市以上名牌或驰名商标商品，享受50%和40%不同比例的地方财政留成部分的奖励等等。服装大市场采取只租不售的商业模式，对每个商铺收取10万元定金，在招商过程中精选有服装经营经验的成熟商户，杜绝了炒商铺而非经营市场的现象。玖宝精品服装城接受敢于强强联手抱团闯市场的团队商户，实现以商促商。大有时尚女装广场对商户店面装修风格进行专业指导，对商户法律知识、营销知识进行免费培训，帮助经营户打开电子商务大门。国际服装城设立国内最大的T型台、设计师走廊和世界时尚发布中心，方便国外品牌展示形象寻求中国加工商和中国区域代理商……各种政策和策略，使地产商把市场经营的服务，变成经营商户消费体验的过程，让商铺经营者在享受服务的同时，感觉物有所值。

　　政策的支持和经营环境的营造，将四季青"服装交易航母"全新的经营网络系统较为完善地构建了起来，将一个全新商业平台在与城市建设的融合中，由西湖时代走向了钱塘江时代，引领了浙江服装产业的发展，将与市场时代发展需求相吻合的时尚营销理念，鲜明地刻在了中国服装交易市场发展的里程碑上。

　　起点高、核心竞争力突出的中国四季青服装交易中心，正对国内服装商业地产造成巨大的冲击，这种冲击可能不是立竿见影的，但必会在将来发力。