保证通路解决铺租压力：美邦森马争相“买楼”

　　生意社6月5日讯　在2009年全球经济危机最盛之时，美特斯邦威及其“轻资产战略”成为国内服饰品牌逆境中高速发展的典范。然而在美邦服饰上市之后，一系列出手不动产长期租赁及购买的动作，让这家企业变得“重”了起来。近日，浙江森马服饰股份有限公司(下称森马服饰)亦有买房动作，其发布公告称，将斥资1.56亿元以股权收购的方式购买杭州的一处店铺。而一个月前，美邦服饰亦斥巨资购入了上海的一处房产。继续选择轻资产，把资金用在品牌和研发上；还是转头选“重”，先保证通路并解决铺租压力？此时此刻，选择后者的越来越多。

　　森马成对手美邦“房东”

　　日前，森马服饰(002563)公告称，公司拟使用募集资金1.56亿元收购浙江华人实业发展有限公司(下称浙江华人)100%股权。交易完成后，公司将取得位于浙江省杭州市上城延安路236号的房屋所有权及土地使用权，房屋总层数6层，建筑面积2637.77平方米。

　　根据该项目的评估报告，浙江华人的净资产账面价值为-8995.69万元，评估价值为4933.18万元。按此计算，森马服饰相当于溢价3倍的代价买下了这处物业。对此，据森马服饰公告称，“华人实业所拥有的延安路房屋，位于浙江省杭州市的核心商圈，地理位置、使用面积、交易价格等均符合森马服饰营销网络建设项目的要求。”

　　有意思的是，这家店铺目前正是森马服饰的竞争对手美邦服饰所租赁的店铺———根据森马服饰的公告，该处地产1-4层目前已出租给“杭州邦威服饰有限公司”(美邦服饰的全资子公司)作为店面使用，租赁面积为1758.51平方米，租赁期截至到2013年2月28日。据了解，租约到期后美邦服饰将“离场”，森马服饰则会建立自己的网点。

　　出手不动产非巧合

　　或许森马服饰此次不动产买卖动了美邦服饰的“奶酪”只是巧合而已。但这种服装企业把资产变“重”的方式绝非巧合。因为美邦服饰自己也一直在动不动产的脑筋。

　　上月，中华企业股份有限公司(下称中华企业)曾发布公告称，公司及控股子公司将华营置业100%股权以及1.6亿元债权转让给了上海华服投资有限公司(下称上海华服)，转让价格为8.17亿元。公开资料显示，上海华服的实际控制人为美邦服饰董事长周成建，其拥有美邦服饰80.6%的股权。而华营置业旗下资产为上海港国际客运中心2号楼。

　　和森马服饰一样，美邦服饰这次涉足商业地产的大手笔买卖，也是花费不菲。

　　尽管按照8 .17亿元的成交价和1.65万平方米的建筑面积估算，上海港国际客运中心2号楼的成交均价为4 .95万元/平方米，但由于出售方华营置业曾以上海国际客运中心2号楼作为抵押物，向交通银行上海市分行借款2.59亿元，该借款到期日为2018年9月15日。也就是说上海华服“吞下”华营置业时，还需为这笔借款买单，故则整个交易的实际代价将接近11亿元。按此计算，均价约为6.5万元/平方米。

　　租赁成本激增危及轻资产

　　在公司上市之前，美邦服饰和李宁、中国动向(kappa品牌持有方)均为国内服饰行业轻资产战略的代表者。轻资产战略在上世纪70年代由耐克首创，即将大部分产品制造和零售分销业务外包，自身集中于设计开发和市场推广业务，而市场推广主要采用产品代言和广告的方式，这样就可以较低的投资资本获得较高的回报率。

　　不过很快，周成建的做法开始背离轻资产宗旨。例如美邦服饰2009年前8个月，就出手了39处商业地产，总投资金额超过10亿元，更致使公司利润下滑。

　　而无论美邦还是森马，这种出手商业地产的做法亦无可厚非。据华捷咨询服饰行业分析师梁芬洛介绍，正常情况下零售业租赁费用一般为成本的17%左右，但国内近3年租赁成本飞涨，很有可能突破该数值。而另一方面，销售上的增长却未必能保持同步———经历了内需市场2009-2011年的飞速扩张，不少服饰企业还面临着库存危机。如美邦服饰2012年一季报显示，其库存量为23亿元，同期营业收入则为26亿元。

　　此消彼长间，梁芬洛认为手中有现金流的服饰品牌企业涉足不动产将变得非常普遍。而另一方面，早年最早涉足于股权投资和房地产的老牌服饰企业雅戈尔将这种做法美其名曰为“投资+实业”。即便目前雅戈尔有回守服装业的趋势，但在外界看来，这只是各业务模块上的比重调整而已，并非“不务正业”