苏州警号：两头在外的城市开发走到尽头了

　　苏州的实例昭示国人，凡是没有将加入WTO红利转化为借外向型产业和人口瞬时集聚之东风，实现向第三产业转型、促使本土企业(特别是民营企业)崛起、尽力提高百姓收入水平的城市，都很可能是商业地产风险爆发的重灾区。

　　苏州市政府近日发布国内重点城市2014年第一个房地产市场新政，其中关于“建立风险防范资产保障机制”的条文和举措颇为引人关注：可分割出售的商业房地产项目在预售前必须划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，三年内不得销售、抵押和转让，同时全面禁止“售后包租”。

　　苏州楼市新政意在控制商业地产过剩供应，防范出现商业地产泡沫破灭的危险，而斩断新增供应无疑是控制过剩、防范风险的第一步。对于近年来土地出让金一直保持在财政收入的45%左右、房地产开发投资占固定资产总投资的25%左右的苏州来说，在金融危机后屡受诟病的“苏州模式”(低端制造、两头在外、实体空虚)难以转型、经济增速持续下滑的情况下，毅然咬牙以停止新增供应的行政式干预来拯救楼市，可见其商业地产过剩乃至风险濒临爆发的问题之严重。

　　据不完全统计，目前苏州市区范围内已建成的包括购物广场、专业市场、邻里中心在内的各类商业体总量超过170个，还有大批在建项目和待建地块。保守估计，到2014年末，仅中心城区就将达到80家。另外，苏州部分区域的人均商业面积已逾3平方米，甚至达到4平方米，不仅远高于西方发达国家，也高于京、沪、穗等商业集聚能力最强的一线城市，处于严重过剩的状态。

　　值得注意的是，不同于住宅地产的“虚火旺盛”，商业地产开发和经营一方面创造了实体经济发展所必需的经营场所，另一方面也是实打实的实体经济“晴雨表”，两者一荣俱荣、一损俱损。在我国经济结构失衡、经济增长开启下行周期和经济转型难产之时，房地产泡沫破灭论甚嚣尘上，各地空城和鬼城屡见报端，部分三四线城市已出现楼市崩盘。此时，在我国经济版图上占据“重量级”的苏州，在新年伊始便出台拯救商业地产的扶持政策，是否预示着商业地产与实体经济一损俱损周期开启的信号，甚至是我国房地产泡沫从局部风险到大面积破灭的征兆，都值得我们去审慎对待。

　　2012年，苏州GDP总量位居全国第五位，仅次于“京沪穗深”四个一线城市，曾一度要取代深圳，外贸出口仅次于上海和深圳，实际利用外资仅次于上海、北京。凭借风靡全国的“苏南模式”和“外资主导模式”，苏州经济实力远超省会南京和浙江省会杭州，在长三角是仅次于上海的另一个制造业中心。而且，在谋求城市经济转型和发展方面，苏州一直是其他城市的学习样板。而苏州也一直谋求国际大都市的地位。目前来看，武汉、沈阳、成都等二线重点城市在商业地产潜在供应规模、人均商业地产面积上与苏州差不多，但经济基础、总量和地位远不及苏州。如果苏州商业地产风险全面爆发，会否引爆与苏州类似的上述二、三线城市房地产泡沫，也是我们不能不悉心思考的问题。

　　事实上，苏州商业地产过剩以及风险，固然有模式上的弊端(如滚动开发、散售经营和售后包租)，但要害则是实体经济出了问题。凭借廉价的土地、资金和人力成本，背靠上海和长三角核心区位，再加上优越的历史人文环境的底蕴，苏州将中国的外向型经济做到了极致：2007年的GDP便达到5000亿，在长三角地区仅次于上海。仅用了4年，GDP从5000亿元上升到1万亿。但是，苏州外向型经济模式的迅速崛起无法掩盖“两头在外”(原材料、研发和销售在国外)，只赚取低廉加工费的“加工车间”的本质地位。早在2003年，苏州城镇人口在外商投资企业就业的比例就达到55%。而苏州在做大经济规模的同时，不仅没能从外商投资中培育出本土创新能力，民营私营经济也没有发展起来，本地民营经济主要以纺织服装、化纤、钢铁和机械加工为主，抗风险能力差。整个苏州工业园的生产总值占苏州全市的地区生产总值、税收和固定资产投资的15%以上，而由外资投资主导的四大经济开发区贡献了三分之二以上的经济总量，足见本土产业“空心化”之严重。

　　2008年后，随着外需回落，土地、人力和资金成本的上升，优惠条件不复存在，企业大规模外迁是必然的事。对于没有借外向型经济大发展之良机实现人口和产业集聚、向第三产业转型，没能实现民营经济的崛起，并带动百姓收入水平提高的苏州来说，企业大规模外迁并非是产业梯度转移和升级，很可能是“刮一阵风，留下一堆烂摊子”，这是苏州区别于上海、广州、深圳，甚至是温州等外向型经济城市最突出之处。这就是为何苏州经济总量可与主要一线城市等量齐观，第三产业却始终没有达到经济总量的50%(2013年为45.7%)，老百姓收入多年低于GDP增速的原因，重点一二线城市早已实现第三产业占主体的产业布局。

　　在今天的中国，苏州案例太具典型性：外商投资大规模撤离将商业地产庞大的需求泡沫刺破，而民营经济和服务业没有发展起来，百姓收入水平无法提高，也就无法消化因外商撤离而顷刻暴露出来的商业地产过剩存量。苏州的实例昭示国人，凡是没有将加入WTO红利转化为借外向型产业和人口瞬时集聚之东风，实现向第三产业转型、促使本土企业(特别是民营企业)崛起、提高百姓收入水平的城市，都很可能是商业地产风险爆发的重灾区。同时，在未来以城市群为主的新型城镇化驱动经济发展的背景下，城市群中心城市的楼市风险系数可能最小，而外围城市大多居于次中心或边缘地位，扮演好其与中心城市的产业分工的角色，是这些城市争取楼市风险软着陆的机遇。至于其他二三线或三四线城市，除去避免重复建设，构建独特的、区别于其他城市的产业结构，没有其他化解楼市过剩风险的途径。

　　(李宇嘉 深圳市房地产研究中心高级研究员)