上海纺织试点土地转性 利益博弈仍是关键

　　近日，上海纺织(集团)有限公司着手工业土地转性，将先行先试两大项目——宝山研发总部项目和闸北商办项目。之后，上海纺织集团还将开发6个时尚地产项目，总投资超百亿元。

　　上海纺织集团的相关负责人表示，根据上海市国资委部署，上海纺织集团将开展新一轮国资国企改革，在本次改革方案中，房地产业务成为集团主要业务之一，定位为“反哺主业”，通过深度开发自有土地资源，支撑集团主业发展，支持时尚产业发展。

　　根据今年3月底上海市政府下发的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法(试行)》，上海对存量工业用地将主要采取区域整体转型、土地收储后出让和有条件零星开发等实施路径，并为此制定了一系列引导及鼓励政策。文件显示，关于区域整体转型开发，除政府土地收储后整体开发建设外，还允许单一主体或联合开发体采取存量补地价方式自行开发。

　　易居研究院综合研究中心总经理崔霁告诉中国房地产报记者，目前上海市还没有工业用地转性的先例，而且从实际操作层面来看，工业用地转性的经济效益并不明显，企业参与的积极性也不高。在商办或研发类项目上，政府倾向于鼓励企业的积极性，交由企业自主开发。

　　大地主的生意经

　　从工业用地转性的实践来讲，上海市目前还没有成功的先例。虽然政策上已经允许，但是企业推动土地转性的积极性一直以来并不是太高。首先，开发企业需要根据市场估价补缴土地出让金。此外，转变为商办研发类项目后，开发企业仍需要对项目有50%~70%的自持比例。

　　根据此前的规定，转型为研发总部产业项目类用地的市场评估地价，外环线以外地区不低于相同地块工业用途基准地价的150%，外环线以内地区则一般不低于相同地段办公用途基准地价的70%；转型为研发总部通用类的，市场评估地价不低于相同地段办公用途基准地价的70%。此外，符合相关条件的研发总部类用地，最高容积率可以达到4。

　　在上海市建设用地规模接近极限、土地利用效率不高的情况下，国企手中的土地通过二次开发，很多资源将得到有效利用，比如土地改变用途后，容积率也可得到提高。

　　“通过补缴地价的方式实现土地转性，开发企业获得的经济效益并不高。企业更偏向于在不改变原有土地性质的前提下，通过租赁的方式将工业用地改建为创意园区。”崔霁表示，上海纺织集团一直在做工业用地的二次开发，目前在上海已有80多个创意园区，租金的利润也很可观。其实上海纺织后续规划的6个时尚地产项目，实际上仍然沿袭了创意园区的经营概念。

　　崔霁坦言，虽然相关政策在不断完善并尝试突破，工业用地新政在实际操作部分和落地层面上的指导还是不明朗的，仍有待于市场检验。目前《实施办法》的有效期是两年，两年后政策可能会进一步纠偏和完善。

　　实际上，“老国企”们按照自己的境遇规划各自的土地经，出现了工业用地参差不齐的使用效率。中国房地产数据研究院执行院长陈晟提供了一组对比：“按地均GDP来说，香港每平方公里的产出在400亿元左右，我们现在大概是80亿元，整个工业用地的效率还非常低。”

　　利益博弈缓慢进行

　　“地方政府土地收储有难度，因为企业不愿意交出来。我个人认为整体趋势还是应该调动原始土地权利人的积极性。”陈晟说。

　　分析上海建设用地市场会发现，一方面距离2020年3226平方公里的终极规模，未来6年时间只剩下150多平方公里的增量空间；另一方面，上海建设用地结构不合理，工业用地占比偏高。根据规划，将会有超过300平方公里的现状工业用地要被减量、拆除或复垦，或者转型为其他建设用地。

　　据不完全统计，上海市国资委出资监管的企业拥有土地总量超过700平方公里，按照2013年底上海3070平方公里的建设用地总量计算，占比近22%。

　　“土地用量上报给政府，这个没有强制性的要求，但是对于企业来说，这个家底它是清楚的。”分别配合政府和企业做过工业用地的定向研究，陈晟比较了解目前的形态。

　　在建设用地供应已接近“天花板”之时，未来上海的土地供应态势会越来越紧张。在用地需求不减、供给有限的矛盾下，盘活存量土地似乎成为了后市土地供应的一根救命稻草。而大量的国企工业用地正是存量土地市场的主力军，这些工业用地的转性开发也必然关系到未来上海土地市场的供应格局。

　　对此，上海城市房地产估价有限公司高级咨询师邵明浩认为，上海国企会陆续推进土地转性，但进度不会太快。同时，工业用地所在区域具有特殊性。转性变成商办或研发类项目后，因区位没有发生转变，故面向的目标群体相对来说也是固定的。工业用地转性带来的供应变化主要反映在存量市场而不完全是新增市场。

　　崔霁也表示，工业用地盘活后并不会放在公开市场上，主要是在产权交易所和二级市场上出现，或者通过内部合作、股权结构的调整实现二次开发。即使大量工业用地实现转性，也很难看到传统土地市场供应出现明显增加，原因在于目前土地交易中心统计出让的土地还是以招拍挂方式为主。

　　不可否认的是，工业用地的转性会促使一些存量用地在市中心地段陆续推出。从租售的角度来讲，优质地段的商办项目会有一个增长的预期。目前上海新增供地基本是在外环以外，如果部分企业想要进入上海市中心的优质地段，寻求和国企合作、通过收购土地或者合作开发的方式来抢夺房地产开发资源是一个不错的选择。