OUTLETS系列报道之一　解码奥特莱斯

　　上个世纪90年代后期，由于有了OUTLETS开发商的参与，OUTLETS购物中心的发展也发生了实质性的变化。首先是供货商从过去单一的商品工厂逐步发展为商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商甚至是大型百货商店共同参与的专门供货渠道；其次是功能更加齐全，休闲购物一体化；再次是更加讲究购物环境并且离城市更近。因此，美国的OUTLETS购物中心在1996年以后开始大批量接待顾客，销售额节节上升，这种直销中心开始发展成为大型或超大型的购物中心。

　　目前在北美、欧洲等地和日本等发达国家，OUTLETS购物中心都有蓬勃的发展。仅在美国就有275个大型的OUTLETS购物中心，每个购物中心的面积从几万乃至几十万平方米不等，一般坐落于大城市边缘或近郊，车程大约40分钟到一个小时。

　　OUTLETS的突出特点是：销售驰名世界的品牌，荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；难以想象的低价，一般以低至1至6折的价格销售，物美价廉；方便舒适的氛围，远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。

　　2002年12月18日，国内第一家OUTLETS购物中心——北京燕莎OUTLETS开业，并取得成功。从此形成一股潮流。上海、天津、广州、哈尔滨、杭州等地都相继建起OUTLETS。

　　美国的奥特莱斯

　　中国OUTLETS创始人万文英认为：OUTLETS是一个新型的具有生命力的零售业态，它在国际上是很有生命力的，而且发展是很快的。

　　在一次论坛上，她详细的介绍了美国OUTLETS的运作方式。

　　在美国，都是商业房地产开发商来选址，他来进行设计和建设，然后再通过招商、招租的形式就把物业租赁给主力的百货公司，或者是品牌代理商，或者是品牌制造商。也就是说，国外的奥特莱斯，商业房地产商作为经营商来讲，是有决然的分工。商业房地产商负责产业所有的经营和管理，屋子里由经营商自主经营了，这种方式有什么好处呢？就使得奥特莱斯有一个非常完整的、整体的建筑设施规划，完整的交通道路系统，也能够满足停车场的需要，多元化的商业业态以及他服务的业态，可以说在开发商想的也是比较周全的。

　　商业开发商在建设的过程中，他要想到我要有一个美丽、完整的形象，整个的建筑要管理好、经营好。作为经营商品的企业讲，他就在他所租的屋子里，我怎么管理好、经营好，这种分工是非常清楚的。

　　换句话说，商业房地产商是奥特莱斯的发起者和管理者，品牌经营商是经营者。

　　群体式的直销购物中心，选址是非常重要的，他们的选址调研搞的非常细致。比如，在一个马里兰州的奥特莱斯，进行了10公里区域内住多少人，30公里区域内住多少人，100公里区域内住多少人，非常详细。关于停车场，也是有一定的经验，多大面积安排多少个车位，都是按一定比例设定的。因此上在马里兰州经营的奥特莱斯，他们当地人占10％，旅游者25％，附近的城市购物者占65％，消费客流量还是非常大的。

　　总体经营主题上，奥特莱斯有点像MALL，就是用主题来吸引消费者。所以在这点上，商业房地产商和经营者有一个密切的配合，非常默契。商业房地产商统一管理专卖店之外的公共区域，销售商管理店内的经营。

　　统一的管理一个是物业管理，包括房屋的维修和保洁工作；另外就是保安、停车场的管理，公共设施的维护，公用商业用具的管理，比如说座椅、推车的管理；还有各种的标示牌、指示牌，统一的公共广告，促销规划，统一的组织促销活动；还有负责招徕旅游团队和更多的团体购物者。房地产商的思想非常明确，他们认为，我的建筑如果没有一个主题的去吸引顾客的话，那么每一个经营者都会经营不好，所以他就包揽了他在所有物业方面的管理和经营，当然有些也是要向经营者收费的。