雅戈尔股权投资现百亿窟窿 走在危险资本钢丝上

　　从宁波市国土资源局获悉，北郊路以西地块位于江北区，北起规划道路，南至范江岸路，东临永丰北路(原北郊路)。记者打的来到此地，挂着彩色广告的长横幅挂在墙上，墙内土地南北长约200多米，东西约50米左右，尽是垃圾和未动过的土地。据雅戈尔提供的资料，该地块“争取今年10月动工”。

　　汉宇地产研究主任邵明浩说：“除了楼面价，高层住宅的建安、园林直至交房的成本约为2000-2400元/m2，还要加上造价20%左右的税收。以此计算，北郊路以西地块建房成本就高达2万元/m2。”而雅戈尔提供的资料显示，周边楼盘参考价为15000元/m2，北郊路地块的开发效益为负值。

　　除了杭州转塘地块处于在建未售状态，其他如苏州现代大道地块、杭商院地块、苏州相城地块、姜山镇3号地块、杭州留下53号地块、原中基地块等，要么就是计划今年才动工，要么连动工时间也没定。

　　易居中国分析师薛建雄说：“土地出让金未到账，说明资金链很可能有问题。上述数个在建未售项目地块成本分别约为8亿、10亿元以上，上述待建项目工8块土地占款72.65亿元，也就是说，前2年雅戈尔应投入土地资金约90亿元，按3000元/m2的建安成本，如要滚动开发，预计还要投入50亿元。”

　　中原地产研究咨询部分析师徐珊珊表示，“由于雅戈尔前期拿地支付土地资金85亿元，导致2008年三季报公司短期负债高达73亿元，长期负债达27亿元。同时，为了回收资金，雅戈尔还要再投入50亿元，而宁波地价偏高，回流资金速度减慢，这将导致公司资金链高度紧张。”

　　据相关资料，截至2008年9月，雅戈尔的土地储备已达289.4万平米，投入的竞标资金就到达131亿元，高于公司提供的资料所显示的85亿元的金额。

　　雅戈尔置业总经理王国强此前曾表示，旗下多个项目开工时间推迟，华辰北项目要推迟到今年才能开工，原本预计去年3季度开工的“地王”杭商地块则推迟到今年开工。

　　“由于市场低迷，宁波市推地节奏也减缓。2008年雅戈尔只拿了3块地，即总价9.7亿元的北郊路以西地块，2.4亿元的中基地块、0.8亿元的东吴地块。”雅戈尔董秘刘新宇在接受时代周报记者采访时说。

　　但刘新宇同时强调，“虽然雅戈尔2008年1-9月的净利润仅21.5亿元，但公司在工商银行有50多亿元授信额度，在中信银行有30多亿元授信额度，雅戈尔才贷了3亿元，春节期间银行还在"逼贷"，所以资金完全没有问题”。

　　刘新宇表示，“公司房产从预售到交房(收入确认)一般需2年，所以2009年和2010年的房地产收入基本有保证，2009年不会差于2008年。2011年则要看今年的预售开工情况了，就不是现在能预测的了。”

　　2008年前三季度，雅戈尔经营活动产生的现金流量净额9.08亿元，而2007年同期为17.075亿元，同比锐减46.82%。

　　对此，刘新宇解释称，报告期内公司房地产业务投入增加和公司支付员工工资增加(主要是收购新马集团的员工工资)是主要原因。

　　 股权投资缩水百亿

　　翻开雅戈尔2008年中期财务报表，投资收益占其总利润的54%(已低于2007年70%)，纺织服装为19%，房地产为27%。正是报告期内出售中信证券部分股权，托起其巨额投资收益。雅戈尔2月6日披露了减持中信证券情况，从去年11月12日至今年2月4日期间，雅戈尔陆续减持了中信证券(600030)6987.4591万股，预计此次套现14.3亿元。而国泰君安分析师李质仙表示，2008年前三季度减持中信证券的税后收益为8.91亿元。

　　粗略估计，雅戈尔2007年持有上市公司股票市值达240亿元。由于股市大跌，该部分股权投资严重缩水。刘新宇说：“其实股权投资一共不到50亿元，除去已卖掉的中信证券，股权投资的市值还有90亿元左右，要说公司损失惨重并不准确，主要是对海通证券(600837)的投资确实有亏损。”