*ST二纺重组遭质疑 市北集团仍信心满满

　　市北集团总会计师张羽祥表示，根据我们内部测算，考虑到已完工面积和已有的土地面积，市北集团总置入上市公司的地产，评估均价为8000元/平方米，而目前园区销售价格在12000元/平方米左右。他还透露，目前园区的土地性质为工业用地，两置入股权公司手中的地产项目均为商业用地。

　　预案显示，截至2009年6月30日，置入总资产110764.15万元，总负债42421.80万元，所有者权益68342.36万元，资产负债率38.30%。经市北集团初步估算，拟置入资产于2009年6月30日未经审计的模拟净资产为68342.36万元，预估值为77189.03万元，预估值与账面净资产相比增值8846.67万元，增值率为12.94%。

　　事实上，上海工业园区开发区上市有多个成功案例，如浦东新区的张江高科、陆家嘴、浦东金桥、外高桥等都属于此类。但市北集团借壳*ST二纺重组预案公布后，部分投资者却认为，市北工业园区面积过小，园区地产开发缺乏持续盈利能力。

　　资料显示，市北高新技术服务业园区总用地面积3.13平方公里，目前，园区已实现了从传统的工业园区向以研发设计、服务外包、总部型企业为主导的生产性服务业集聚区的转型，并于2008年成为上海市级高新技术开发区，2009年成为上海国家高技术产业基地，是闸北区重点产业功能区之一。

　　张羽祥表示，新置入的地产开发业务，其范围并没有限定为市北园区，闸北区政府整合资源力度较大，随着公司园区地产开发经验的积累，未来不排除向外拓展。

　　预案显示，市北集团已完成了35万平方米工业楼宇的开发，预期可储备土地面积将达到1100亩。截至2008年，该集团已经自主开发完成了35万平方米的现代工业楼宇建设，并以这些楼宇的对外销售、租赁作为园区招商引资的重要载体。

　　“目前将置入资产与集团资产有一个分割，其中，地产开发与销售放入上市公司，此后如果租赁公司等达到一定盈利水平后，也将放入上市公司，集团公司将转为土地收储、园区服务等。”张羽祥说。市北集团下属7家控股子公司，7家参股企业。市北集团公司分为4类，本次置入的三家公司均为园区物业开发及销售板块公司。

　　根据预案，交易完成后，市北集团从事园区土地一级开发等相关的业务，上市公司从事园区地产开发及销售业务(配套服务业务整合后上市公司还将承担园区管理业务)，市北集团与上市公司战略定位清晰，不存在实质性同业竞争。

　　张羽祥还对市北园区充满信心，他说，几天前，市北工业园区拿到了批复，顺利更名为市北高新技术服务园区，成为上海唯一一个国家级高新技术产业基地。根据规划，在今后5年形成40家科技企业孵化毕业、1至3家上市的科技创新发展目标。

　　预设盈利目标全力促销

　　除了对园区地产可持续开发有担忧外，部分*ST二纺投资者还认为，园区房地产开发不以追求利润为目的，而是以招商引资为第一目标，不是市场经济中正常的企业。

　　记者也注意到，园区此前开发的商务楼仍有部分在销售和招租。

　　上海开创企业发展有限公司100%股权是置入*ST二纺的资产之一，5个地产项目也将先行置入该公司，再整体置入*ST二纺。

　　成立于2003年11月的开创公司，目前开发的地产开发项目位于江场西路518号、522号、532号、538号。记者看到，该项目位于江场三路和江场西路交界处，为两幢7层商务楼，目前已有交通银行上海分行、上海翰纳森制衣有限公司等12家公司入驻。不过，两幢大楼的招租工作仍在继续，前幢沿街商务楼二楼窗户上挂有招租牌子。

　　该商务楼物业的一位工作人员说，目前，前一幢的二层和后一幢的二至四层仍在对外招租。前幢6层一处约130平方米已装修的办公有房，该处用房已经出售，新业主开出的月租金为5000多元。

　　查阅市北集团网站，该两幢楼名为“创新集聚区”，可租可售。预案显示，开创公司2007年、2008年、2009年1至6月分别实现营业收入12574万元、2239513万元、7262万元，分别实现净利润1048万元、3915万元、737万元。

　　据了解，目前该创新集聚区，尚有1000平方米未售出，面积约为2层楼。

　　存货还未售完，如今，随着大量新商务大楼的推出，那么，置入地产项目会面临销售压力吗？

　　“去年和今年，我们均没有大规模的推地产项目，也没有做过广告，而充分考虑了销售的节奏，这为今年重组打下了非常好的伏笔。”市北集团总会计师张羽祥解释说。他表示，园区商务楼价格一路盘升，其中，2003年商务楼的售价约为3100元/平方米，而2009年工业别墅单价为2.4万元/平方米，目前，园区商务楼单价在1.1万至1.3万元/平方米之间。

　　记者向园区销售咨询时，工作人员表示，江场三路26号的大楼单价为1.3万/平方米左右，1000平方米起售，入驻企业需满足条件为，一是必须注册在市北园区，二是企业地方税为每年每平方米1000元。

　　张羽祥说：“对于园区的客户，我们会进行筛选，不希望楼宇有非正常的投资行为，干扰我们的整个销售策略，目前园区内生产性服务业比重超过60%。”此外，他还透露，＃13-1地块商务大楼于去年落成，总面积为12余万平方米，目前已实现销售4万多平方米，剩下的77338.67平方米置入上市公司。

　　不过，当地一位出租车师傅说：“市北工业区虽然位于中外环，但属于上海人所谓的“下只角”，发展一直受限。”上海地产专家顾海波也认同这一看法，不过他也指出，市北工业区距离上海火车站只有三四站地铁，在上海中心城区扩容中，必将可能受益。

　　“如果上市顺利，近期将全力促销，争取达到预设的盈利目标。”张羽祥说。置入资产今年上半年1至6月实现营业收入7262万元，净利润为736.71万元，净资产收益率1.08%，预计2010年度净利润可达7312万元。